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東証住宅価格指数について
東証が4月26日から月1度の頻度で中古マンションの価格水準の動向を表した“東証住宅株価指数”を公表する。取りあえず試験的に指数を算出・配信するということだが、東証社長によると、算出する指数は、国土交通省が中心となって、米「S&P ケース・シラー住宅価格指数」を参考に、1年くらいかけて指数の開発をしてきたということだ。不動産価格に関するものは、現在も国土交通省が年1回公表する「公示価格」や、マンションの募集価格を基に民間機関が算出する指数などがあるが、公表頻度や正確性などから価格動向が把握しにくいという指摘がされていた。この指数の概要は次のようになっている。

・指数の対象は、東京都・神奈川県・千葉県・埼玉県の首都圏中古マンションの成約価格
・上記のデータは(財)東日本不動産流通機構から提供
・指数の計算方法は、統計的推計を行うリピート・セールス法
<同一の中古マンションが2度売買された時の価格情報に基づいて、それぞれの時点の価格水準を回帰計算によって指数化>
~ご参考:ウィキペディア=ケース・シラー住宅価格指数の算出方法に関する説明
まず調査対象地域の一定期間の住宅売買事例のデータを集めた後、同じ住宅の過去の売買事例を調べる。こうして特定の住宅ごとに「売買事例のペア」を作成して二時点間の取引価格の差を調べ、これらを一つの指数に統合する。「売買事例のペア」を作成するに当たっては、住宅が差し押さえられたケースや家族間での売買など、指数をゆがめる可能性のあるデータは慎重に除外される。また「ペア」ごとの事例間の価格差が大きい場合(大規模な増改築等が行われた可能性がある)や、事例間の時間が長い場合(老朽化等の可能性が高い)などは、指数へのウェイトづけが低くなる。これは本指数が、純粋な住宅相場の変動を表示することを目的とするためである。
・基準日は2000年1月で、その時の価格を100とする。4月26日公表された各指数は、
○東証住宅価格指数(既存マンション・首都圏総合)=83.36
○東証住宅価格指数(既存マンション・東京)=87.59
○東証住宅価格指数(既存マンション・神奈川)=82.37
○東証住宅価格指数(既存マンション・千葉)=73.43
○東証住宅価格指数(既存マンション・埼玉)=71.69
・指数は当面月次対応で、最終火曜日の16:00に公表されるが、算出データは2ヵ月前のものになる。(4月に公表された指数は、2月時点のもの)

 この指数を試験的に公表する東証の目的については、一つは不動産(中古マンション)価格の重要な指標となることを目指すとともに、もう一つは投資家と不動産取引の現場の価格に関する情報の非対称性を縮小することで、投資家がREITを始め不動産証券化市場に向かいやすくするという試みだ。

お手本とした米「S&P ケース・シラー住宅価格指数」は、米国内の住宅価格動向を示す最も一般的な指数で、アメリカ国内の景気指標として重視されている。また、不動産デリバティブとして2006年5月より、シカゴ・マーカンタイル取引所で先物とオプションが取引されてもいる。

 東証のこの様な取組みは、日本の金融・資本市場の機能充実の為にも歓迎したいが、取引所である限り取引参加者(直接に)がいて成り立つ。最近少し感じる懸念としては、この様な新しい金融商品や取組みに対して、一部の参加のみで例えば300社近くある証券会社の大半は、その動きに付いていけないのではないか。というものだ。
勿論、その責任は証券会社側にあるのだが、新しい金融商品や取組みに、より多くの取引参加者(証券会社のみでなく他の金融機関・ファンド等も含む)が参加できることも、取引所として配慮して欲しい。

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