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J-REITはどう変わるか
 投資信託やJ-REITの問題について、今年に入って10ヵ月ちかく金融審議会(金融庁)で議論されてきました。この程、最終報告案が纏められましたが、その中でJ-REITに関し、どう変わっていくかを簡単に書きたいと思います。

 J-REITをどの様に変るかを一言でいうなら、“普通の上場企業のようになる”ということです。
これは、資本市場での扱いがということに限られます。現状のJ-REITは、会社法で設立・運営されている上場企業とは異なります。設立根拠法は、投資信託及び投資法人に関する法律で、その中の投資法人制度に依ります。

 J-REITは上場投信ですので、当然、普通の株式と同様に売買することが出来ますが、資金調達に関しては株式に相当する出資口を、公募増資するしかありません。現状では公募増資は、短期的に大きく売られることが多く、大規模(発行する出資口の総数に対して、高い比率)な資本調達が難しい状況です。
しかし、J-REITによる不動産投資の拡大が期待されてもいますので、大規模な出資口の調達ニーズは常にあります。

 そこで、J-REITが上場会社と同様に資本調達を行い易くすることが検討されました。
◎ライツ・オファリング=既存株主のダイリューションの影響が小さくて済むので、大規模な資本調達に適している。
◎転換社債(CB)=一旦、債券で発行され時価以上の転換価格を用いるので、短期的な需給への影響が公募増資より小さくて済む。
◎種類株(優先株)=上場されている普通株への影響が小さくて済む。
など、一般の上場企業と同様の資本調達方法は利用できるようにすることです。

また、上場企業の自社株取得と同様の仕組みも導入されます。

以上の制度導入の為には、次のことが整備されなければなりません。

① ガバナンスの強化
J-REITは、スポンサー企業との関係が密接です。しかし、J-REITとスポンサー企業の利益相反があるような重要な決定を行う場合、決定の独立性を担保するような仕組みが強化されます。また、購入資産の鑑定評価書などの開示部分を多くすることも検討されます。

② インサイダー取引の対象に
ファイナンスが上場企業なみに行え、自社の投資口も買取ることが可能になりますので、インサイダー情報管理も上場会社なみに規制されることは当然です。

以上のようなことが出来るように、選挙後の通常国会において、改正法が提出される予定ですので、早ければ来年度下期、遅くても2014年には、J-REITのファイナンスやガバナンスの仕組みが大きく変るようです。


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